Worauf beim Vermieter-Kündigungsschreiben zu achten ist

Kündigungen des Vermieters sollten die betroffenen Mieter auf ihre formelle und materielle Wirksamkeit hin überprüfen. Vermieter-Kündigungsschreiben sind nämlich nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtswirksam.

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum kann der Vermieter den Vertrag nur wirksam kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Das Gesetz nennt den Eigenbedarf des Vermieters und die Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter. Da die Aufzählung jedoch nicht abschließend ist, berechtigen auch andere Belange zu einer Kündigung. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um vernünftige, nachvollziehbare Interessen von nicht untergeordneter Bedeutung handelt, die mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehen. Anerkannt ist dies beispielsweise bei Täuschungen im Rahmen der Vertragsverhandlungen und beim Betriebsbedarf zur dringenden Erweiterung des Gewerbebetriebes des Vermieters.

Um dem Mieter eine angemessene Reaktion auf die Kündigung zu ermöglichen, muss das Kündigungsschreiben die Gründe für die Kündigung konkret benennen. Insofern reicht eine Wiedergabe des Gesetzestextes nicht aus. Vielmehr müssen die Gründe im Vermieter-Kündigungsschreiben so ausführlich geschildert werden, dass der die Kündigung auslösende Sachverhalt von anderen unterschieden werden kann. Erfolgt die Kündigung beispielsweise wegen Vertragspflichtverletzungen, so müssen diese detailliert dargelegt werden. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf müssen die Bedarfsperson (namentliche Nennung), der Bedarfsgrund und der Bedarfszweck genannt werden. Wird die Eigenbedarfssituation im Vermieter-Kündigungsschreiben dramatisiert, führt dies nicht zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung. Unter Umständen ist die Kündigung aber materiell unwirksam.

Entsprechend dem Grundsatz, wonach die eine Kündigung tragenden Umstände bereits zum Zeitpunkt ihrer Erklärung vorliegen müssen, können nur die im Vermieter-Kündigungsschreiben genannten Gründe die Kündigung rechtfertigen. Ein Nachschieben von Gründen ist grundsätzlich nicht möglich. Etwas anderes gilt nur dann, wenn bei einer bereits wirksamen Kündigung weitere Gründe erst nach Abgabe der Kündigungserklärung entstehen. Hier besteht der ursprüngliche Kündigungsgrund sodann fort und ein neuer Kündigungsgrund tritt kumulativ hinzu.